Monsieur X. habite un appartement en rez-de-jardin dans une petite copropriété de 3 lots. Il dispose dans le prolongement de son appartement d’un grand jardin à jouissance exclusive, qui se termine par un mur à la limite avec la copropriété voisine située 6 mètres en contrebas. Les deux copropriétés étant construites sur un terrain en pente, le mur constitue un mur de soutènement qui retient les terres du jardin, partie commune de la copropriété, dont Monsieur X. a la jouissance exclusive.
Courant 2019, Monsieur X. reçoit un courrier du syndic de la copropriété voisine (dont il est séparé par le mur) l’informant de la nécessité de faire des travaux car le mur présente des signes de faiblesse et des fissures faisant craindre pour la solidité de l’ouvrage. Des devis sont réalisés et la note s’avère salée.
Qui devra les prendre en charge ? Que dit la législation française à ce sujet ? Lorsque des travaux sont nécessaires sur des parties communes dont la jouissance exclusive est réservée à un seul copropriétaire, qui doit payer ? La copropriété dans son ensemble ou le copropriétaire détenteur du droit de jouissance ?
1°) le cas particulier du mur de soutènement
Pour déterminer qui doit financer les travaux, il faut savoir à qui appartient le mur ;-)
Ce mur est un mur de soutènement.
Il est exclu des dispositions de l’article 653 du Code Civil, qui dit que « entre les cours et jardins » (…) « tout mur servant de séparation » (…) « est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque contraire ». (et s'il est mitoyen les frais sont partagés).
Le mur de soutènement est présumé appartenir à celui dont il retient les terres, c’est-à-dire au propriétaire du dessus.
Mais alors qui est le « propriétaire » du dessus ? M. X. ou les copropriétaires ?
Pour cela il faut examiner de plus près la différence entre parties communes et parties privatives.
2°) Copropriété : parties privatives et parties communes et ses conséquences financières.
Il peut exister de multiples espaces dans une copropriété (toitures, couloirs, fenêtres, appartements, garage, jardins, clôtures, etc) et la question de la qualification de ces espaces se pose.
Qu’est ce qui relève des parties privatives et qu’est ce qui relèvent des parties communes ?
Les parties communes sont les parties du bâtiment et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires (article 3 de la loi du 10/07/1965) alors que les parties privatives sont les parties dont vous êtes propriétaire et réservées à votre usage exclusif (article 4 de la loi du 10/07/1965).
Dans le cas des parties communes, sauf exception, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. La charge sera donc commune et répartie entre l’ensemble des copropriétaires.
Pour déterminer la nature commune ou privative de la partie, il est utile de se référer à 3 éléments :
- La loi du 10 Juillet 1965
- Le règlement de copropriété
- L’état descriptif de division
3°) Le cas particulier des parties communes avec droit de jouissance exclusifs (jardin, terrasse, cour, etc)
Le règlement de copropriété doit également énumérer les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative si elles existent. En l’absence de clause particulière, les frais sont partagés. Mais, il peut aussi être prévu (et écrit!) de mettre à la seule charge du titulaire du droit de jouissance exclusive des frais d’entretien spécifiques.
Dans notre cas, le règlement définit assez clairement les parties communes : « la totalité du terrain sur lequel l’immeuble et ses dépendances sont édifiés ainsi que le jardin, les portes extérieures, la construction du gros œuvre (notamment les fondations, tous les murs soit en totalité soit en partie par suite de la mitoyenneté avec les propriétaires d’autres immeubles s’il y a lieu (…) ».
Le mur de soutènement constitue dès lors une partie commune de la copropriété.
C’est donc l’ensemble des copropriétaires, au prorata de leurs tantièmes, qui supportera la charge de la remise en état du mur.
En l’absence de clause écrite claire et précise sur la prise en charge de certaines dépenses liées aux parties communes, il ne faut donc pas hésiter à solliciter un conseil qui saura présenter à la copropriété tous les arguments pour la défense de vos intérêts de copropriétaire. N’hésitez pas à nous contacter à ce sujet.