Que se passe-t-il quand des travaux dans des parties communes rendent inaccessibles votre lot de copropriété ? Qu’en est de la répartition des charges entre les copropriétaires ?
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Madame A. habite dans un immeuble de type haussmannien. La cage de l’escalier de service (partie commune), qui dessert les entrées de services des appartements et les chambres de bonnes, doit être refaite. Ces travaux entraineront une impossibilité d’accès à cet escalier pour une période de 6 mois.
L’escalier de service étant le seul accès aux chambres de bonne, il a donc été prévu d’installer un escalier extérieur temporaire, ce qui ajoute un coût supplémentaire de 13.000 euros aux travaux.
Devant cette solution onéreuse et comme de nombreuses chambres de bonne sont inoccupées et que les entrées de service ne sont plus utilisées, le conseil syndical propose alors que seuls les copropriétaires occupant leur chambre soient redevables de la charge financière liée à la mise en place d’un escalier de service temporaire. Dans le cas où ces derniers refuseraient, le conseil syndical explique alors qu’aucun escalier ne sera mis en place.
Que dit la législation française à ce sujet ? Lorsque des travaux sont nécessaires sur des parties communes et qu’ils entraînent une impossibilité d’accès à des parties privatives, quels sont les droits des copropriétaires occupants ? Qui doit payer les charges induites par ces travaux et notamment les charges particulières visant à rendre accessible des lots privatifs pendant les travaux sur les parties communes ?
1°/ Travaux sur les parties communes : quelles règles pour l’accès à un lot privatif ?
Peut-on est interdire à un copropriétaire, l’accès à son lot pendant la durée (importante) des travaux ?
Si la loi dispose que les copropriétaires doivent laisser l’accès, à l’intérieur de leurs parties privatives, lorsqu’il est nécessaire de réaliser des travaux sur parties communes (article 9 de la loi du 10 juillet 1965), l’inverse n’est pas expressément prévu.
Néanmoins, la possibilité pour chacun des copropriétaires de jouir paisiblement de son lot est de l’essence même de la copropriété comme l’énonce l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 :
Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes (…)
Il ne saurait donc être imposé aux copropriétaires de renoncer à l’usage de leur lot privatif pour la durée des travaux et il conviendra d’envisager une solution garantissant cet accès.
2°/ Travaux sur les parties communes vs accès à un lot privatif : la répartition des charges entre les copropriétaires
La seconde question porte sur le financement de ces travaux. Le coût de l’escalier de service temporaire peut-il être mis uniquement à la charge des seuls copropriétaires utilisant réellement les chambres de bonnes.
La réponse se trouve à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Le fait que les copropriétaires n’utilisent plus l’escalier de service ou qu’ils n’occupent pas leur chambre de bonne ne les dispensent pas de participer aux charges.
La Cour de cassation le rappelle de longue date : Si un copropriétaire peut renoncer à utiliser un élément d'équipement commun, il n'en demeure pas moins tenu de participer aux diverses charges entraînées par cet équipement. Elle ajoute que l'utilité doit s'entendre d'une utilité objective, c'est-à-dire d'une utilité potentielle pour chaque lot, et non pas d'une utilité en fonction des convenances personnelles à certains copropriétaires.
Ainsi, le coût de cet escalier de service temporaire devra suivre la même répartition que les travaux de la cage d’escalier.
Le droit de la copropriété est complexe, alors n'hésitez pas à nous contacter. contact@tramieravocat.fr